اصطلاحات حقوقی معاملات که هر مشاوری باید بداند

اصطلاحات حقوقی معاملات

اصطلاحات حقوقی معاملات که هر مشاوری باید بداند. امروزه در پی تغییرات مدرنی که در همه بخش های جامعه بوجود آمده، شغل مشاور املاک کاملا مدرن و به روز شده است. شما مشاورین محترم املاک اگر می خواهید از دانش روز برخوردار باشید و در واقع بتوانید معاملات را در عرصه دیجتال هدایت نمایید در قدم اول باید با اصطلاحات حقوقی متداول و غیر متداول در زمینه معاملات آشنا شوید.

در ادامه سعی می کنیم که برخی از پرکاربرد ترین اصطلاحات حقوقی معاملات را برایتان بطور مختصر توضیح دهیم. همکاران محترم از سراسر کشور می توانند جهت هرگونه مشاوره تخصصی با شماره دفتر ما تماس بگیرند :

1. معنی طلق در سند

   معنی طلق در سند لغت به معنای آزاد رها و حلال آمده است اما در اسناد رسمی طلق به معنای سندی است که مالک می تواند هرنوع تصرف حقوقی و معامله ای را در مورد آن انحام دهد. می تواند ملک را بفروشد، ببخشد یا بر هر نحو دیگری معامله کند. زمانی که یک سند به اصطلاح ثبتی طلق است ما می دانیم که می توانیم آزادانه و قانونی نسبت به ثبت معاملات در مورد آن اقدام کنیم.

2. عرصه و اعیان:

   در موضوع املاک همواره به این صورت نیست که فرد مالک، مالکیت تمام ملک را برعهده داشته باشد؛ گاهی مثلا در املاک وقفی که در ادامه بررسی می‌شود به این صورت است که مالک تنها مالک قسمت اعیانی است و نسبت به فروش آن می‌تواند اقدام کند. ازاین‌رو لازم است تفاوت عرصه و اعیان به خوبی روشن شود.

   در معاملات ملکی، عرصه به زمین ملک اطلاق می‌شود و اعیان یا اعیانی نیز به معنای هر آن چیزی غیر از زمین ملک است که رو یا زیر زمین (که عرصه خوانده می‌شود) ساخته شده است. برای مثال ساختمان ساخته شده، درختان کاشته شده در یک باغ، چاه آب احداث شده در یک ملک، سوله، استخر و … همگی جزو اعیانی آن ملک به حساب می‌آیند.

3. مستغلات:

   مستغلات از جمله واژه‌های پرکاربردی است که شاید بارها و بارها آن را در قالب عبارت املاک و مستغلات شنیده باشید.  املاک به هرگونه ملکی اعم از مسکونی، تجاری، صنعتی، ویلایی، باغی و … گفته می‌شود؛ اما مستغلات در اصطلاح به عایدی زمین کشاورزی و باغات اطلاق می‌گردد.

4. فسخ، انفساخ، تفاسخ یا اقاله:

   هر سه این اصطلاحات حول مقوله فسخ یا ابطال معامله می‌چرخد. در فسخ، یکی از طرفین معامله با توجه به اختیاراتی که در قرارداد به او داده شده است، می‌تواند به صورت یکطرفه قرارداد را فسخ نماید یا اصطلاحا معامله را به هم بزند؛ اما تفاسخ یا اقاله وقتی است که دو طرف معامله تصمیم می‌گیرند که با رضایتی دوطرفه معامله را فسخ نمایند.

   انفساخ نیز به‌ معنی فسخ خود به خودی یک قرار است. از نظر حقوقی برخی شرایط در قانون پیش‌بینی شده است که در صورت تحقق آن‌ها، معامله به صورت خود به خود فسخ می‌شود. تصور کنید شخصی ملکی را اجاره کرده است؛ اما ملک بعد از مدتی در اثر عارضه‌ای طبیعی چون سیل یا زلزله فرو می‌ریزد. در این حالت ملک از حیث انتفاع خارج شده و دیگر شخص مستاجر تعهدی نسبت به پرداخت اجاره به شخص موجر ندارد و می‌تواند ودیعه خود را نیز از او طلب کند.

5. عقد لازم:

   عقد لازم به به عقد یا قراردادی گفته می‌‌شود که یکی از طرفین قرارداد، بدون اجازه یا نظر طرف مقابل، اجازه فسخ قرارداد را ندارد؛ مگر اینکه خیاراتی در قرارداد قید شده باشد. در تعاریف حقوقی در مقابل عقد لازم عقد جایز را داریم که در حوزه املاک کاربرد چندانی ندارد. در معاملات املاک هم مبایعه‌نامه یا قولنامه و هم اجاره‌نامه عقد لازم هستند.

6. مبایعه نامه:

   در متون شرعی به معامله بیع، به فروشنده بایع و به کالاهای فروخته شده مبیع گفته می‌شود. بنابر این تعاریف به صورت مکتوب شده‌ی معامله، مبایعه‌نامه گفته می‌شود که در بیشتر اوقات به اشتباه قولنامه خوانده می‌شود؛ درحالیکه از نظر حقوقی استفاده از واژه مبایعه‌نامه درست‌تر است.

7. خیارات یا خیار:

   خیار به معنای اختیار فسخ معامله است که در قرارداد به یکی از طرفین معامله یا هر دوی آنها داده می‌شود، تا درصورت تحقق برخی شرایط بتواند معامله را بر هم بزند. چهار مورد از مهمترین این خیارات عبارتند از:

   خیار تدلیس: برطبق این خیار اگر یکی از طرفین معامله بخواهد در معامله تدلیس و فریبکاری نماید؛ طرف دیگر می‌تواند به صورت یک‌طرفه به مراجع قضایی مراجعه کرده و معامله را فسخ نماید. این خیاری به هیچ عنوان قابیت اسقاط ندارد و همیشه برقرار است.

   خیار غبن فاحش: اگر معامله طوری باشد که یکی از طرفین به صورت فاحش متضرر شوند؛ در صورتی که طرفین پیشتر در مبایعه‌نامه این خیار را اسقاط نکرده باشند، طرف متضرر می‌تواند معامله را فسخ نماید. مثلا حالتی را در نظر بگیرید که خریدار در اثر اشتباهاتی، ملکی به ارزش سه میلیارد را 300 میلیون تومان فروخته است؛ در این حالت خیار غبن فاحش به او اجازه فسخ قرارداد را می‌دهد.

   خیار شرط: در این حالت خریدار و فروشنده در مبایعه‌نامه برای هم شروطی می‌گذارند که در صورت متحقق نشدن هر کدام از آن شروط از سوی طرف دوم، طرف اول می‌تواند معامله را به صورت یکطرفه فسخ نماید. مثلا فروشنده شرط می‌کند که چنانچه خریدار تا روز تنظیم سند همه مبلغ معامله را نپردازد، بتواند معامله را فسخ نماید.

   خیار مجلس: براساس این خیار طرفین معامله تا زمانی که از مجلس معامله‌ای که در آن مبایعه‌نامه را می‌نویسند، خارج نشده‌ باشند می‌توانند معامله را فسخ نمایند.

   اسقاط کافه خیارات: گاهی در حین نوشتن مبایعه‌نامه با توافق طرفین، در قرارداد اصطلاحی با نام اسقاط کافه خیارات قید می‌گردد که بر اساس آن، تمامی خیارات (به جز خیار تدلیس) از طرفین سلب و ساقط می‌گردد.

8. مشاع یا ملک مشاعی:

   بسیاری از ما بارها اصلاحاتی نظیر ملک مشاعی و مشاعات ساختمان را شنیده‌ایم. ملک مشاعی در اصطلاح حقوقی به ملکی گفته می‌شود که بیش از یک نفر مالک داشته باشد. در این حالت به هر کدام از مالکین یا شرکا مالک مشاعی آن ملک گفته می‌شود. در ملک مشاعی سهم افراد از ملک مشخص است؛ اما نمی‌توان تعیین کرد که کدام بخش از ملک سهم کدام یک از مالکین است.

   در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها بسیاری از فضاها از جمله پشت‌بام، راه‌پله، آسانسور و باغچه مشاعی است؛ به این معنی که کلیه مالکین آپارتمان در آن سهم دارند و کسی نمی‌تواند ادعای تمامی آن بخش را داشته باشد یا خود را از هزینه‌ها و مسئولیت‌های آن مبرا بداند.

9. افراز و تفکیک:

   زمانی که شرکای مشاعی یک ملک قصد دارند هر کدام حوزه سهم خود از ملک را تعیین کنند؛ در این حالت آن‌ها می‌توانند یا خود به توافق برسند و یا از کارشناس رسمی دادگستری بخواهند که سهم هرکدام از مالکین را از ملک به صورت دقیق مشخص کند. بعد از تعیین سهم و حدود و ثغور آن، هرکدام از مالکین می‌توانند برای ملک خود سند تفکیکی بگیرند.

10. هبه و صلح:

    هبه به معنای بخشیدن است و در اصطلاح حقوقی به بخشش یک ملک یا مال (موهوبه) به کس دیگری گفته می‌شود. برخلاف مبایعه‌نامه که در آن چیزی داده و در مقابل آن چیزی گرفته می‌شود و طرفین بایستی برای معامله اهلیت داشته باشد؛ در هبه کسی تصمیم می‌گیرد که ملکی را به دیگری ببخشد و در ازای آن چیزی یا مبلغی دریافت ننماید. همچنین در هبه لازم نیست شخص گیرنده اهلیت حقوقی داشته باشد و وی می‌تواند صغیر، دارای بیماری‌هایی چون آلزایمر و … هم باشد.

    صلح در اصطلاح حقوقی دقیقا مانند هبه است؛ با این تفاوت که در صلح بایستی دو طرف اهلیت داشته باشند. همچنین در هبه تا زمانی که شخص گیرنده ملک یا کالا را نفروخته باشد؛ می‌توان آنرا از او پس گرفت؛ اما در صلح چنین امکانی وجود ندارد.